¿Cómo cobrar el alquiler de una vivienda puntualmente? Pasos y Guía
Tener una vivienda para alquilar ofrece grandes ventajas, los bienes inmuebles se revalorizan, al cobrar alquiler se obtiene un ingreso mensual, que permite cubrir los gastos de la vivienda y obtener una ganancia. Además, el inmueble no permanece vacío, lo que minimiza el riesgo de que se vaya deteriorando con el tiempo y su valor disminuya.
La propiedad del inmueble se mantiene a todos los efectos, por lo que este bien puede servir de aval para solicitar préstamos o créditos o venderlo en el momento que se desee. De hecho la inversión en el mercado inmobiliario es una de las más atractivas en todo el mundo, en España muchas personas tienen viviendas en alquiler como un medio de ingresos bastante seguro.
Los expertos inmobiliarios recomiendan que antes de alquilar una vivienda el dueño debe considerar los siguientes aspectos:
La vivienda debe estar en las mejores condiciones de habitabilidad.
Tal y cómo se indica en la Ley de arrendamientos urbanos, el contrato de arrendamiento puede prorrogarse hasta por 5 años de forma unilateral por el inquilino, incluso si ha pactado un contrato por 1 año.
Si no existe un incumplimiento del contrato de arrendamiento, no será posible desalojar al inquilino hasta que finalice el contrato o las prórrogas, a que legalmente tiene derecho el inquilino.
Cualquier daño ocasionado por la vivienda a la Comunidad de Propietarios es responsabilidad del propietario de dicha vivienda.
Como propietario debe controlar que los inquilinos cumplan con la normativa de la comunidad de vecinos.
También recomiendan considerar algunos aspectos económicos, entre los que resaltan:
Para que sea más fácil encontrar un inquilino y poder cobrar alquiler a los precios más altos del mercado la vivienda debe estar en buenas condiciones, por lo que es importante invertir en pintura, arreglos generales, electrodomésticos, etc.
Los gastos generales como IBI, comunidad, entre otros, son responsabilidad del propietario, por lo se recomienda considerarlos al momento de cobrar alquiler, es decir al momento de establecer el canon mensual.
Luego de establecido un contrato de arrendamiento, el canon mensual de arrendamiento solo se puede aumentar de acuerdo al IPC anual.
Al cobrar alquiler se debe considerar que este tipo de rentas tributan en el IRPF, es decir el propietario debe pagar el impuesto por dichos ingresos, es importante acotar que se cuenta con algunos deducibles.
Recomendación para evitar impagos y cobrar alquiler puntualmente
Si se tiene una vivienda en régimen de alquiler o se ha decidido alquilar una vivienda propia con la finalidad de obtener beneficios provenientes de cobrar alquiler mensualmente, uno de los aspectos que causa mayor preocupación es la forma en que van a actuar los inquilinos una vez hayan firmado el contrato de arrendamiento y ocupen la propiedad.
Esto se debe a que la morosidad es uno de los problemas que más afecta a los arrendadores, además de los posibles daños y desperfectos que puedan causar a la vivienda y a la comunidad de propietarios, en caso de ser parte de una comunidad de vecinos, por ello una de las preocupaciones de todo propietario es cómo cobrar el alquiler de una vivienda puntualmente.
Para protegerse de antemano de los posibles problemas que ocasiona no poder cobrar alquiler puntualmente debido a la morosidad de algunos inquilinos se aconseja seguir algunas recomendaciones muy útiles, entre las que destacan:
Las apariencias engañan, infórmese sobre el estado financiero del posible inquilino
Cuando una persona se pone en contacto con arrendador para visitar la vivienda con el fin de alquilarla, no es recomendable fiarse de la primera impresión o de la apariencia del posible inquilino. Es importante tomar en consideración aspectos más determinantes como su estabilidad laboral o nivel de ingresos.
Una persona que posea un trabajo estable y tenga un buen historial en la empresa es una referencia positiva, así como también un comprobante certificado que indique sus ingresos mensuales, en caso de que trabaje por cuenta propia.
En cuanto al nivel de ingresos se considera que para poder cobrar alquiler mensualmente sin ningún tipo de inconvenientes, el inquilino debe contar con ingresos mensuales que superen por tres o más veces la cantidad del canon de alquiler , por ello es tan importante verificar cual es el importe del ingreso mensual del posible inquilino.
Solicite una fianza
La finalidad de solicitar una fianza es una forma de asegurar el cobro de alquiler y de otras obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento como el pago de agua, luz, comunidad, entre otros, si se estipulan en dicho contrato. Además es una garantía de que el inquilino devolverá el inmueble en las mismas condiciones que le fue entregado.
La fianza y las garantías adicionales en los contratos de alquiler de vivienda de acuerdo a la normativa vigente es de dos mensualidades, como garantía adicional a la fianza se puede solicitar un mes adicional de renta.
Exije un aval bancario o personal
Una de las formas más eficaces para garantizar un cobro de alquiler puntual y evitar impagos es solicitar al futuro inquilino un aval bancario o un aval personal:
¿Qué es un Aval bancario?
El aval bancario es un contrato que realiza el futuro inquilino con una institución bancaria de la que es cliente, el banco garantiza al arrendador que el arrendatario cumplirá con sus obligaciones de pago del canon mensual del alquiler de la vivienda. Normalmente este aval se hace por 3 o 6 meses, en caso de impago se puede ejecutar el aval para cobrar alquiler vencido.
Una de las ventajas del aval bancario, es que las instituciones financieras para otorgarlo estudian la capacidad de pago del solicitante para cumplir con el pago de las cuotas de alquiler, lo que indica al propietario que el futuro inquilino tiene la suficiente capacidad de pago.
¿Qué es un Aval Personal?
Una tercera persona que se denomina avalista o fiador se compromete a cumplir con las obligaciones del inquilino, a través de un contrato que firma con el dueño de la vivienda, en caso que se presente un impago, se procede a cobrar alquiler al avalista quien deberá pagar las mensualidades adeudadas.
No está establecido que este contrato deba hacerse por escrito, sin embargo se recomienda hacerlo de esta manera, ya que permite demostrar su existencia en cualquier instancia legal, debido a que la mayor desventaja que presentan los contratos o acuerdos verbales es probar su existencia.
La obligación del avalista es cubrir el impago del alquiler y otras obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, por tanto sólo está obligado a cumplir con lo que se ha obligado el arrendatario. Sin embargo, no puede obligarse a menos, lo que garantiza que se pueda cobrar el alquiler en caso de que el inquilino no pague.
Recuerde que el arbitraje no es una medida de cumplimiento obligatorio
Una de las figuras previstas para resolver inconvenientes es el arbitraje en el contrato de alquiler de vivienda, el arrendador y el arrendatario firman un anexo que se incluye en el contrato de alquiler al momento de formalizarlo. Acuerda que ante la imposibilidad de cobrar alquiler por impago o cualquier otro conflicto acudirán a un árbitro imparcial.
Este árbitro dicta las medidas pertinentes para solucionar dicho conflicto, aunque esta fórmula de entendimiento amistoso entre las partes se utiliza cada vez en España. Sin embargo, se debe considerar que presenta una gran limitante, debido a que las partes no están obligadas a cumplir con la decisión y las medidas dictaminadas por el árbitro.
Contrata una póliza de seguro de alquiler
Una de las soluciones más efectivas que existe actualmente para cobrar el alquiler de forma segura es contratar una póliza de seguro de alquiler. Este instrumento está diseñado para proteger a los arrendadores en caso de impago de las rentas hasta por 12 meses, así como de cualquier desperfecto o daños en la propiedad causados por el inquilino.
El seguro de alquiler ofrece también cobertura para defensa jurídica del propietario en caso se deba llevar la reclamación de impago a instancias legales. Se le considera como una de las formas más seguras para la protección ante inquilinos morosos al garantizar el cobro alquiler, pero además ofrece otras interesantes coberturas.
Por ejemplo, la empresa de seguros se encarga de realizar los trámites legales para obtener una sentencia de desahucio del inquilino que no cumple con sus pagos, esto permite al propietario disponer de su vivienda de forma mucho más rápida.
También se encarga de asesorar al arrendador para que pueda realizar una reclamación por los daños o desperfectos en la vivienda. Para ello cuenta con los servicios de abogados expertos en la materia.
Otra de las ventajas de contratar un seguro de impago de alquiler, es que la empresa aseguradora hace el análisis de la solvencia financiera del posible inquilino, esto es un gran beneficio ya que el arrendatario puede saber de forma cierta que solicitante tiene capacidad para cubrir las cuotas mensuales de alquiler.
Otras alternativas que pueden ayudar a cobrar alquiler
Existen también diversas alternativas que se pueden utilizar para cobrar alquiler de forma puntual, las cuales pueden considerarse como un complemento de las anteriormente descritas, incluso es posible realizarlas en forma conjunta, entre estas alternativas encontramos:
Mantener una comunicación fluida con el inquilino
La comunicación con el inquilino es fundamental para asegurar cobrar alquiler de forma oportuna. Es importante que el inquilino tenga claro qué día vence el plazo para abonar el pago de la cuota mensual de arrendamiento, esto ayuda evitar que se atrasen en el pago alegando no estar seguros de la fecha en que vence la cuota mensual.
Cuando se presentan retrasos en el pago de la cuota mensual, es recomendable indagar para identificar las causas de por qué no se ha podido cobrar alquiler. Estos son dos de los supuestos más comunes que se presentan:
El inquilino recibe su pago de nómina el día 10 de cada mes, por tanto se le dificulta pagar el arrendamiento antes de ese día.
Para el inquilino resulta más fácil realizar varios pagos por una menor cuantía para cubrir la cuota de la renta, pudiendo hacer pagos semanales o dos veces al mes.
En estos casos una comunicación franca y abierta permite encontrar soluciones conjuntas que permitan cobrar alquiler dentro de los lapsos establecidos. Además, ayuda a mejorar las relaciones arrendador – arrendatario para que el contrato de alquiler sea beneficioso para ambas partes.
Acordar con el inquilino descuentos por pago puntual y penalización por retraso
Para garantizar cobrar alquiler de forma puntual se puede acordar con el inquilino un porcentaje de descuento por el pago anticipado o puntual de la cuota de alquiler, esto los incentiva a realizar los pagos a tiempo, incluso antes de la fecha de vencimiento. Además el arrendador no tiene que perder tiempo realizando trámites para que el inquilino pague de forma puntual.
Muchos propietarios de viviendas para alquiler ofrecen este descuento para pagos por domiciliación a sus cuentas bancarias. Esto permite recibir los pagos cada mes, además pueden consultar vía online para saber el estado de las cuentas.
Junto a esta medida se puede acordar también una penalización por retraso, la cual debe cubrir el inquilino en caso de no pagar puntualmente la cuota mensual. Ambas medidas deben ser acordadas por las partes y estar regladas claramente en el contrato de arrendamiento, para que quede una prueba legal de su existencia.
Cobrar alquiler por adelantado
Cobrar alquiler por adelantado es una opción que cada vez cobra más fuerza en España, para ello se realiza el contrato de alquiler a través de entidades financieras que se especializan en viviendas de alquiler, estas empresas ofrecen liquidez inmediata y un seguro de impago.
El arrendador asegura cobrar alquiler de forma más que puntual, ya que puede obtener hasta 12 cuotas por adelantado.
Luego si al finalizar este tiempo el inquilino decide prorrogar el contrato, recibe el pago por adelantado de las siguientes cuotas de alquiler. Además cuenta con un seguro de impago que cubre cualquier daño o desperfecto que ocurra en su propiedad.
